Udział w prawie do użytkowania wieczystego gruntu a podział quoad usum. Czy notariusz zawinił?

Mam problem z gruntem przynależnym do mieszkania. Jest to segment górny, ma odrębną KW. Dolny segment posiada mój sąsiad, z którym mam wspólny grunt na zasadzie użytkowania wieczystego. Zgodnie z moim aktem notarialnym zakupu do lokalu przynależy prawo do użytkowania wieczystego gruntu w udziale 594/1000 (sąsiad 406). KW tego gruntu w dziale II mówi to samo (zaznacza udziały dla dwóch lokali w tych właśnie częściach). Dodatkowo jednak KW tego gruntu odnosi się w dziale III sekcja 3.4.1 do umowy przeniesienia własności z dnia 30 VI 1992 r. Dokładnej treści tej umowy nie znaliśmy przed zakupem. Nie pokazali nam jej poprzedni właściciele.

Wspomniana sekcja 3.4.1. KW gruntu odnosi się do par. 5 wspomnianej umowy z 92 roku, który sam w sobie wydaje się ok, cyt: Strony (wymienione z imienia i nazwiska) ustalają wspólny zarząd budynku i gruntu dla obojga właścicieli lokali 1 i 2. Nasz lokal to lokal nr 1. Problem stanowi natomiast paragraf 6 tejże umowy (niewymieniony w KW), który de facto jest podziałem quoad usum w częściach zupełnie różnych niż nasz udział cząstkowy w prawie użytkowania gruntu, cyt.: Strony (wymienione z imienia i nazwiska) ustanawiają zgodny sposób korzystania z gruntu w ten sposób: właściciele lokalu nr 1 korzystają i zarządzają częścią gruntu o pow. 16 m2 położonym od strony północnej, właściciele lokalu nr 2 korzystają i zarządzają z części gruntu o pow. 17 m2 położonym od strony północnej i z części gruntu o pow. 67 m2 położonym od strony południowej.

W tej chwili opłacam opłaty za użytkowanie 594/1000 części gruntu, ale mogę użytkować tylko te 16%. Sprawa obniża też wartość nieruchomości i nie byłam tego wcześniej świadoma.

Moim zdaniem jest to zdecydowana wada prawna nieruchomości, którą notariusz winien był zauważyć. Kontaktowałam się z notariuszem mailowo i wygląda na to, że on też nie był tego wcześniej świadomy, na początku wmawiał mi, że wszystko jest w porządku i że moim udziałem jest mój ułamek i nic tego nie zmieni. Potem zmieni zdanie:/ Mam to na piśmie. Świadczy to o niedopełnieniu obowiązków z niekorzyścią dla klienta, który stracił na wartości nieruchomości jakieś 60 tys. zł:/ Sama nie zorientowałam się przy zakupie, że coś jest z gruntem nie tak ponieważ wokół segmentu są dwa (a nie jeden jak sadziłam) grunty. Myślałam, że część z tego gruntu to moja część "ułamkowa".

Okazało się jednak, że to osobny grunt, będący własnością wspólnoty i muszę za niego wnosić opłaty osobno :/ Oczywiście sprzedający nie przyznali się do posiadania umowy, nie mówiąc o jej treści :/

I teraz pytania:

1. Czy mogę domagać się ustalenia opłat za użytkowanie wieczyste, które wnoszę do urzędu, zgodne z quoad usum który jest stanem faktycznym, a nie wg mojego ułamku, którego nie mogę de facto użytkować?

2. Czy mogę domagać się odszkodowania za zatajenie wady prawnej nieruchomości od sprzedających (zaznaczam, że lokal kupiliśmy w lutym, został wydany w marcu, przeprowadziliśmy się w maju, a o umowie z 1992 roku dowiedzieliśmy się w grudniu, kiedy to ostatecznie dostaliśmy, ja mailem od sprzedających po tym, jak jej istnienie uświadomił nam sąsiad). Jeśli tak, jakie kroki należy podjąć?

3. Czy mogę się domagać odszkodowania z OC notariusza za niedopełnienie obowiązków ze szkodą majątkową dla klienta, jeśli tak, jakie kroki należy podjąć? Wystarczy złożyć wniosek do ubezpieczyciela? Jest jakiś wzór? Czy notariusz musi mi udostępnić nr polisy i dane ubezpieczyciela?

4. Rozumiem, że najlepiej będzie kwestie samego gruntu rozwiązać przez wniosek o zniesienie współużytkowania gruntu z opcją zniesienia współużytkowania i podział gruntu w częściach równych częściom ułamkowym, lub zniesienie współużytkowania i podział gruntu zgodnie z podziałem quoad usum pod warunkiem, że sąsiad nas spłaci (ponad swój ułamek). Na razie sąsiad jest niezainteresowany ze względów oczywistych zmiana obecnego status quo. Czy nie ma problemu, że na gruncie stoi budynek i ciężko podzielić fizycznie grunt pod budynkiem?

5. Czy są jakieś inne rozsądne rozwiązania?